Недвижимость в Болгарии - Строительство и продажа недвижимости в Болгарии под ключ, недвижимость от застройщика.

Законы и налоги

ПРОЦЕСС ПОКУПКИ КВАРТИРЫ В БОЛГАРИИ

При заключении договора о купле-продаже недвижимости всегда необходимо соблюдать порядок и быть внимательным. Какие нюансы и вопросы возникают, когда речь идет о собственности в Болгарии? Ниже приведены советы, которые пригодятся потенциальным покупателям.

После выбора объекта покупки и проведения переговоров по выяснению основных условий, связанных с куплей-продажей недвижимости в Болгарии, следует заключение предварительного договора купли-продажи. В нем оговариваются существенные условия, которые позже переносятся в Нотариальный акт, а именно: подробное описание покупаемого объекта недвижимости в Болгарии, срок сдачи в эксплуатацию – для строящегося жилья, цена, условия и сроки оплаты.

Схема оплаты устанавливается застройщиком в каждом конкретном случае и зависит в основном от степени готовности объекта.

При заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости в Болгарии, для строящихся объектов необходимо ознакомиться с разрешительной документацией на право строительства.

Обычно подписанию Предварительного договора предшествует оплата резервационной суммы, обычно это 1000 - 2000 евро, которая является основанием для снятия выбранного Вами объекта недвижимости в Болгарии с продажи и фиксирования цены.

По желанию сторон предварительный договор может не заключаться, а сразу оформляется Нотариальный акт о передаче собственности и получение права распоряжаться недвижимым имуществом. Это актуально, когда покупатель готов сразу оплатить полную стоимость объекта.

После подписания нотариального акта продавцом и покупателем и заверки их подписей, нотариус предоставляет его в районный суд. Судья вносит изменение обстоятельств по объекту в Государственный регистр недвижимого имущества и делает отметку о вписывании в самом Нотариальном акте.

Перед совершением сделки нотариусу представляется удостоверение (выписка) из того же регистра о «юридической чистоте» объекта. В удостоверении отражается наличие ипотеки объекта, права на пользование объектом третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела и т.п. Оно же подтверждает принадлежность объекта конкретному лицу – продавцу.

При совершении сделок в подавляющем большинстве фигурируют две цифры: налоговая оценка стоимости недвижимости, выдаваемая территориальной налоговой службой и указываемая в Нотариальном акте (она обычно составляет 50% от реальной цены сделки) и реальная цена сделки, по которой производятся фактические расчеты. Базой при налогообложении является налоговая оценка недвижимости.

Для оформления недвижимости покупатель - иностранное физическое лицо должно представить загранпаспорт, при покупке на юридическое лицо - учредительные документы на фирму.

НАЛОГИ И СБОРЫ

Размер госпошлины и нотариальный сбор при оформлении недвижимости в собственность составляет 4%, а НДС – 20%.

Эти 24% начисляются и выплачиваются с суммы, указанной в нотариальном акте. Учитывая, что в Болгарии существует налоговая оценка и рыночная цена недвижимости, в нотариальном акте покупатели предпочитают указывать цену объекта именно по налоговой оценке, а не реальную стоимость, которую они заплатили за свою недвижимость, что значительно снижает их расходы.

После совершения сделки владелец недвижимости обязан в двухмесячный срок задекларировать приобретение перед налоговой службой. В декларации указывается подробное описание недвижимости: год строительства, строительные материалы, конструктивные особенности, площадь, этаж, стоимость.

Налогооблагаемой базой является цена недвижимости, определяемая государственной налоговой службой. Ставка налога составляет 0,15%.

В Болгарии также существует налог на вывоз мусора (для каждого региона свой процент) – 0,17% (Бургасская обл.) от стоимости объекта в нотариальном акте.

ЗАКОНЫ

Законодательство

Правовые аспекты приобретения недвижимости иностранцами (гражданами и юридическими лицами) в Республике Болгария регулируются рядом нормативных актов. Наиболее значимыми из них являются положения Конституции Республики Болгария, Закона об иностранцах в Республике Болгария, Закона о болгарском гражданстве, Коммерческого закона, Закона об иностранных инвестициях.

Конституция

Согласно Конституции Республики Болгария иностранцы и иностранные юридические лица не могут приобретать право собственности на землю. 18 февраля 2005 г. Народным собранием Республики Болгария были приняты в третьем чтении изменения в Конституции, согласно которым иностранцы и иностранные юридические лица смогут приобретать право собственности на землю при условиях, возникающих в результате присоединения страны к Европейскому Союзу или в силу международного договора, ратифицированного и вступившего в силу для Болгарии. Предусматривается также возможность приобретения иностранцами земли и путем наследования по закону.

В Конституции используется общее понятие "земля". Закон о собственности и использовании земель сельскохозяйственного назначения, в качестве специального закона, предусматривает запрет на приобретение иностранцами и иностранными юридическими лицами права собственности на "землю сельскохозяйственного назначения".

Закон об иностранцах

Закон регулирует условия въезда и пребывания иностранных граждан в Болгарии. Документы, необходимые для въезда в Болгарию: действительный загранпаспорт (или иной замещающий его документ), въездная виза или транзитная виза, либо приглашение в случаях безвизового режима.

Пребывание иностранцев в Республике Болгарии осуществляется на основании:
- выданной визы;
- международных договоров о безвизовом или облегченном визовом режиме;
- разрешения служб для административного контроля за иностранцами;

С Россией и другими странами СНГ Болгария имеет визовый режим.

В соответствии с Законом:
1. Иностранцы пребывают в Республике Болгарии краткосрочно и долгосрочно.
2. Краткосрочное пребывание: до 90 дней с даты въезда в страну. Срок могут продлить службы административного контроля за иностранцами.
3. Долгосрочное пребывание:
- продолжительно - с разрешенным сроком до 1 года;
- постоянно - с разрешенным неопределенным сроком (равен сроку действия загранпаспорта, продлевается при изменении срока действия загранпаспорта).

Закон о болгарском гражданстве

В соответствии с данным Законом, лицо, не являющееся болгарским гражданином, может получить болгарское гражданство, если на дату подачи прошения о натурализации:
- является совершеннолетним;
- не менее 5-ти лет тому назад получило разрешение на постоянное пребывание в Республике Болгария;
- не осуждено за умышленное преступление общего характера болгарским судом и против него не возбуждено уголовное дело за такое преступление;
- имеет доход или занятие, позволяющее ему проживать в Республике Болгария;
- владеет болгарским языком;
- освобождено от своего предыдущего гражданства или будет освобождено от него к моменту получения болгарского гражданства.

Лицо, не являющееся болгарским гражданином, отвечающее указанным выше условиям, и не менее, чем за 3 года до подачи прошения о натурализации получившее разрешение на постоянное пребывание в Республике Болгария, может получить болгарское гражданство, если:
- не менее 3-х лет состоит в законном браке с болгарским гражданином;
- рождено в Республике Болгария;
- разрешение на постоянное пребывание получило до того, как стало совершеннолетним.

Лицо, не являющееся болгарским гражданином, может получить болгарское гражданство, не отвечая перечисленным условиям, если Республика Болгария имеет интерес от его натурализации или если лицо имеет особенные заслуги перед Республикой Болгария в общественной и экономической сфере, в области науки, технологии, культуры или спорта.

Коммерческий закон

Учредителями товарищества могут быть дееспособные болгарские или иностранные физические или юридические лица. Товарищество считается действующим со дня внесения его в торговый регистр. Заявление на внесение подается избранным органом управления.

Дружество (товарищество) с ограниченной ответственностью может быть учреждено одним или несколькими лицами, несущими ответственность по обязательствам предприятия в объеме внесенной доли в капитал товарищества.

Капитал товарищества не может быть менее 5000 лев.

Новый участник может быть принят по его письменному заявлению. Решение о приеме вписывается в торговый регистр.

Органами управления товарищества являются:
- Общее собрание.
- Управитель (управители). Управителем может быть и лицо, не являющееся учредителем.

Закон об иностранных инвестициях

Согласно смыслу этого закона, иностранным инвестором считается:
1. иностранное юридическое лицо, не имеющее регистрации в Республике Болгария;
2. иностранная организация, не являющаяся юридическим лицом, гражданская правоспособность которой определяется законодательством государства, где она учреждена;
3. физическое лицо, которое постоянно проживает за пределами Республики Болгария;
4. болгарский гражданин, постоянно проживающий за пределами Республики Болгария, у которого есть другое гражданство;

Для иностранных компаний нет ограничений в коммерческой деятельности, кроме запрещенных законом. Они подчиняются Коммерческому Закону и Закону об иностранных инвестициях. Для некоторых видов деятельности (оружие, концессии, банковская и др.) есть разрешительный режим.

По смыслу Закона, иностранной инвестицией считается вложение иностранного капитала в:
- акции и доли в уставном капитале торгового общества;
- право собственности здания и ограниченные вещественные права на недвижимость;
- право собственности и ограниченные вещественные права на движимое имущество, имеющее характеристику долгосрочного актива;
- право собственности на предприятие и обособленную долю от предприятия;
- ценные бумаги, облигации, векселя и другие выданные государством, муниципалитетом или другими болгарскими юридическими лицами с остаточным сроком погашения не менее 6 месяцев;
- кредиты, включая форму финансового лизинга (аренды) сроком не менее 12 месяцев;
- интеллектуальную собственность и интеллектуальную деятельность, имеющую денежную оценку;
- права на концессионные договоры и договоры о возложении управления.

ОФОРМЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ В СОБСТВЕННОСТЬ

Квартиры.

Законодательство разрешает приобретение квартир на иностранное физическое лицо, иностранное юридическое лицо и на местных лиц. Одновременно с квартирой оформляется «идеальная часть» участка земли, находящаяся под домом и «падающая» на квартиру. Обычно она составляет от 0,3 до 5 кв. м. и являет собой условное понятие. Не запрещается регистрация фирмы по адресу квартиры и использование ее в качестве офиса. Это относится и к квартирам, оформленным на иностранных физических лиц. Иностранцы - владельцы квартир имеют те же права, что и болгары, включая право предоставления под наем.

Дома, отели, рестораны и иные здания.

Приобретать здания могут те же лица, которые имеют право покупки и квартир. На настоящий момент землю под зданием и прилегающий участок иностранцам продавать нельзя, однако, с учетом принятых 18 февраля 2007 года изменений в Конституцию Болгарии, можно ожидать отмены этого правила. В качестве выхода из положения можно заключить договор аренды участка земли на длительный срок за символическую плату. На практике при продаже здания в его стоимость всегда включается и стоимость участка земли. Она составляет незначительную часть (до 1 - 10%), поэтому высокая арендная плата неуместна. Этот вариант подходит при покупке дома для периодических краткосрочных приездов, например, для летнего отдыха. Если же покупатель планирует проживать в Болгарии постоянно, то при покупке здания на частное лицо, участок земли лучше оформить на фирму. Будут составлены 2 нотариальных актах: на здание и на участок земли. В стандартном случае при покупке и здания и земли на одно и тоже лицо оформляется один нотариальный акт.

Покупка и здания и участка на фирму не вызывает никаких юридических затруднений.

Земля и леса.

Запрещена продажа земли и лесов иностранцам. Это относится и к участкам под строительство и к сельскохозяйственной земле. Разрешено брать в аренду участки земли без ограничения ее размера. Минимальный срок аренды 4 года, максимальный - не установлен. Иностранная фирма с болгарским участием, т.е. где хотя бы 1% капитала принадлежит гражданам или юридическим лицам Болгарии, имеет право покупки земли и лесов. Такое же право имеет и фирма, зарегистрированная в Болгарии, но учредителями которой являются иностранные физические или юридические лица. По всем законодательным нормам они не отличаются от фирм, учрежденных гражданами Болгарии.

НАЛОГИ

Иностранные инвесторы платят все налоги и сборы, которые предусмотрены болгарским законодательством.

Иностранный инвестор, после предоставления удостоверения об уплате предусмотренных законодательством Республики Болгария налогов и сборов, имеет право на свободное использование доходов и прибыли на территории Республики Болгария и на беспрепятственный перевод за пределы Республики Болгария доходов, прибыли и других денежных сумм в иностранной валюте в следующих случаях:
- доход - прибыль, дивиденды, проценты от инвестиций;
- денежная сумма, полученная при отчуждении инвестированного имущества для государственных нужд.
- ликвидационная доля в связи прекращением деятельности коммерческой организации с иностранными инвестициями;
- сумма получена при продаже объекта;
- сумма, получена от выполнения в принудительном порядке реквизиции имущества иностранного инвестора.

Этими правами пользуются и иностранные лица, работающие в Республике Болгария, для получения заработной платы, после предоставления удостоверения об уплате обязательных налогов и сборов.

Для стимулирования иностранных инвестиций и приоритетных инвестиционных проектов создано и работает Агентство иностранных инвестиций. Оно является государственным органом при Правительстве Республики Болгария.

08 июня 1993 года между Правительством Российской Федерации и Правительством республики Болгария было заключено Соглашение об избежании двойного налогообложения.

В соответствии с данным Соглашением, налогоплательщик может по своему усмотрению уплачивать определенные виды налогов либо в России, либо в Болгарии (устранение двойного налогообложения).

Соглашение об избежании двойного налогообложения распространяется на налоги с доходов и имущества, взимаемые в России или в Болгарии, независимо от методов их взимания. Налоги, на которые распространяется Соглашение об избежании двойного налогообложения:

Российские налоги
- налог на доходы физических лиц (в т.ч. от сдачи в аренду, реализации или иного использования недвижимого имущества и пр.);
- налог на имущество физических лиц;
- налог на прибыль организаций;
- налог на имущество организаций

Болгарские налоги
- налог на общий доход;
- налог на прибыль;
- налог на здания

Также, указанное Соглашение применяется к любым идентичным или по существу аналогичным налогам на доход, которые будут взиматься вместо или в дополнение к существующим налогам.